Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesi
Her ülkede olduğu gibi Türkiye’de gayrimenkul
değerlemesi de, mülk edinme sırasında büyük önem arz eder. Gayrimenkul
değerlemesi ve bu değerlerin vergilendirilmesi gelişmiş toplumların en önemli
ekonomik kaynaklarından biridir. Aslında, dünyanın sermaye kaynaklarının çoğu,
diyelim ki %56'sı gayrimenkule dayalıdır. Dünyada gayrimenkul değerleme
ihtiyacı ilk olarak tarım arazilerinin vergilendirilmesinde algılanmıştır.
Ticaret, leasing, sermaye piyasaları, kredi, sigorta, kamulaştırma ve
özelleştirme derecelendirmelerini içerecek şekilde genişletilmiştir.
1930'lardan sonra gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerleme araştırmaları önem
kazanmış, araştırma, eğitim, standardizasyon, organizasyon ve mevzuat
çalışmaları tamamlanmıştır. Türkiye gayrimenkul değerlemesinin daha net
anlaşılabilmesi için öncelikle bu terimin ne anlama geldiğine bir göz atalım.
Gayrimenkul
Değerlemesi Nedir?
Gayrimenkul değerlemesi, herhangi bir zamanda bir
mülkün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkulle ilgili hak ve faydaların
muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız bir değerlendirmesidir. Gayrimenkulün
belirli bir zamanda bağımsız, tarafsız ve nesnel bir değerlemesinin yapılması
olarak da tanımlayabiliriz. Gayrimenkulün değeri piyasaya göre artar gözükse
de, aslında düşebilir. Değerlendirmede kesin bir tanım, doğru resmi kurumsal
araştırma ve doğru raporlama önemlidir. Bu bakımdan gayrimenkul değerleme
raporu belirleyici kriterdir.
Gayrimenkul
Değerleme Raporu Nedir?
Gayrimenkul değerleme raporu, bir kişi veya
kurumun talebi üzerine bir gayrimenkulün değerini belirlemek için eksperler
tarafından, gayrimenkulün değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve
değerini içeren bir raporun adıdır. Bir mülkün değerinin, benzer bir mülke
kıyasla artı eksi gibi birçok faktör değerlendirilerek belirlenmesi için
hazırlanır.
1980'li yıllardan itibaren, uluslararası
değerleme standartlarını oluşturmak ve yaygınlaştırmak, değerleme
faaliyetlerinin güvenilirliğini ve şeffaflığını sağlamak, sınır ötesi
gayrimenkul yatırımları için uluslararası değerleme standartlarını belirlemek
ve takas yapmak için birçok profesyonel değerleme kuruluşu kendilerini uluslararası
düzeyde kurmuştur. Türkiye'de bu iş alanına yönelik yasal düzenlemelerin kısa
tarihçesi ve uzman görüşü şöyledir:
Türkiye
Gayrimenkul Değerleme Çalışmaları Düzenlemesi
18 Aralık 1999 tarihinde yürürlüğe giren 4487
sayılı Kanun, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22. maddesini Başkanlık
Sermaye Kurulu adına mülk değerlemesi alanında işlem yapmak üzere
değiştirmiştir. 12 Ağustos 2001 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası
Kanunu'nun 22'nci maddesinin birinci fıkrasının "r" ve "t"
bentlerine göre, "C sayılı Sermaye Piyasası Kanunu" çerçevesinde
değerleme hizmeti verilir.
Sermaye piyasası kanunu kapsamında gayrimenkul
değerleme çalışması yapacak şirketler ile bu şirketlerin yönetim kurulunca
tesciline ilişkin esaslara ve esaslara ilişkin Tebliğ'e; ortakları ile
çalıştırdıkları yönetici ve değerleme uzmanlarında aranacak nitelikler ile
faaliyetlerini icra ederken uyguladıkları esaslar tebliğ edilmiştir.
Asgari sermaye şartına ek olarak ödenmiş
sermayenin en az %51'inin olması gerektiğini hükme bağlamıştır. En az iki
sorumlu değerleme uzmanına ait ve en az ikisi bir uzman lisansına bağlı olarak
değerlendirmeden sorumlu olan en az 5 tam zamanlı değerleme uzmanı istihdam
edilmelidir.
Değerleme
Hizmeti Veren Kuruluşlara Yönelik Tedbirler
BDDK
tarafından 1 Kasım 2006 tarihinde yayınlanan ve 29 Eylül 2007 tarihinde
değiştirilen "Değerleme Hizmeti Sunacak Kuruluşların Yetki ve Faaliyetleri
Hakkında Yönetmelik" ile değerleme hizmeti veren değerleme kuruluşlarına
yönelik tedbirler alınmıştır. Bu Yönetmelik, SPK'nın VIII Sayılı, 35 Sayılı
Tebliği'ne benzer kurallar içerir.
Ancak söz konusu tebliğden farklı olarak zorunlu
mesleki sorumluluk sigortası getirmiştir. Yönetmeliğin 10 uncu maddesine göre,
değerleme uzmanlarının, hizmet nedeniyle doğabilecek zararları karşılamak üzere
genel şartları Maliye Bakanlığı Devlet Sekreterliği tarafından belirlenen
mesleki sorumluluk sigortası yaptırmaları zorunludur. sağlarlar.
Türkiye'de
Gayrimenkul Değerlemesi Yasal Altyapıya Sahiptir
6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren konut
finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapan 5582 sayılı
Kanun ile Türkiye'de gayrimenkul değerleme mesleği yasal bir altyapıya
kavuşmuştur. Yukarıdaki kanun uyarınca 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun
22 nci maddesinin “r” bendi değiştirilmiş ve 2499 sayılı Kanuna geçici 10 uncu
maddesi eklenmiştir. 2499 Sayılı Sermaye Piyasası Kanununun Geçici 10 uncu
maddesi; “Türkiye Değerleme Uzmanları Derneği tüzüğü, 5582 sayılı Kanunun 6
Mart 2007 tarihinde yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde
yürürlüğe girer.
Bu üyelik başvuruları Sermaye Piyasası Kurulu
tarafından sonuçlandırılır. SPK, dernek tüzüğünün yürürlüğe girmesinden
itibaren bir ay içinde dernek üyelerini ilk genel kurula davet eder. Türkiye'de
yeni meslek yasal düzenleme ile güvence altına alınmış ve eksperlerin kurumsal
bir yapıya kavuşturulması için sendika zorunluluğu getirilmiştir.