Türkiye’de Gayrimenkul Değerlemesi

Her ülkede olduğu gibi Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi de, mülk edinme sırasında büyük önem arz eder. Gayrimenkul değerlemesi ve bu değerlerin vergilendirilmesi gelişmiş toplumların en önemli ekonomik kaynaklarından biridir. Aslında, dünyanın sermaye kaynaklarının çoğu, diyelim ki %56'sı gayrimenkule dayalıdır. Dünyada gayrimenkul değerleme ihtiyacı ilk olarak tarım arazilerinin vergilendirilmesinde algılanmıştır. Ticaret, leasing, sermaye piyasaları, kredi, sigorta, kamulaştırma ve özelleştirme derecelendirmelerini içerecek şekilde genişletilmiştir. 1930'lardan sonra gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerleme araştırmaları önem kazanmış, araştırma, eğitim, standardizasyon, organizasyon ve mevzuat çalışmaları tamamlanmıştır. Türkiye gayrimenkul değerlemesinin daha net anlaşılabilmesi için öncelikle bu terimin ne anlama geldiğine bir göz atalım.

Gayrimenkul Değerlemesi Nedir?

Gayrimenkul değerlemesi, herhangi bir zamanda bir mülkün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkulle ilgili hak ve faydaların muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız bir değerlendirmesidir. Gayrimenkulün belirli bir zamanda bağımsız, tarafsız ve nesnel bir değerlemesinin yapılması olarak da tanımlayabiliriz. Gayrimenkulün değeri piyasaya göre artar gözükse de, aslında düşebilir. Değerlendirmede kesin bir tanım, doğru resmi kurumsal araştırma ve doğru raporlama önemlidir. Bu bakımdan gayrimenkul değerleme raporu belirleyici kriterdir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Gayrimenkul değerleme raporu, bir kişi veya kurumun talebi üzerine bir gayrimenkulün değerini belirlemek için eksperler tarafından, gayrimenkulün değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve değerini içeren bir raporun adıdır. Bir mülkün değerinin, benzer bir mülke kıyasla artı eksi gibi birçok faktör değerlendirilerek belirlenmesi için hazırlanır.

1980'li yıllardan itibaren, uluslararası değerleme standartlarını oluşturmak ve yaygınlaştırmak, değerleme faaliyetlerinin güvenilirliğini ve şeffaflığını sağlamak, sınır ötesi gayrimenkul yatırımları için uluslararası değerleme standartlarını belirlemek ve takas yapmak için birçok profesyonel değerleme kuruluşu kendilerini uluslararası düzeyde kurmuştur. Türkiye'de bu iş alanına yönelik yasal düzenlemelerin kısa tarihçesi ve uzman görüşü şöyledir:

Türkiye Gayrimenkul Değerleme Çalışmaları Düzenlemesi

18 Aralık 1999 tarihinde yürürlüğe giren 4487 sayılı Kanun, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22. maddesini Başkanlık Sermaye Kurulu adına mülk değerlemesi alanında işlem yapmak üzere değiştirmiştir. 12 Ağustos 2001 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22'nci maddesinin birinci fıkrasının "r" ve "t" bentlerine göre, "C sayılı Sermaye Piyasası Kanunu" çerçevesinde değerleme hizmeti verilir.

Sermaye piyasası kanunu kapsamında gayrimenkul değerleme çalışması yapacak şirketler ile bu şirketlerin yönetim kurulunca tesciline ilişkin esaslara ve esaslara ilişkin Tebliğ'e; ortakları ile çalıştırdıkları yönetici ve değerleme uzmanlarında aranacak nitelikler ile faaliyetlerini icra ederken uyguladıkları esaslar tebliğ edilmiştir.

Asgari sermaye şartına ek olarak ödenmiş sermayenin en az %51'inin olması gerektiğini hükme bağlamıştır. En az iki sorumlu değerleme uzmanına ait ve en az ikisi bir uzman lisansına bağlı olarak değerlendirmeden sorumlu olan en az 5 tam zamanlı değerleme uzmanı istihdam edilmelidir.

Değerleme Hizmeti Veren Kuruluşlara Yönelik Tedbirler

 BDDK tarafından 1 Kasım 2006 tarihinde yayınlanan ve 29 Eylül 2007 tarihinde değiştirilen "Değerleme Hizmeti Sunacak Kuruluşların Yetki ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" ile değerleme hizmeti veren değerleme kuruluşlarına yönelik tedbirler alınmıştır. Bu Yönetmelik, SPK'nın VIII Sayılı, 35 Sayılı Tebliği'ne benzer kurallar içerir.

Ancak söz konusu tebliğden farklı olarak zorunlu mesleki sorumluluk sigortası getirmiştir. Yönetmeliğin 10 uncu maddesine göre, değerleme uzmanlarının, hizmet nedeniyle doğabilecek zararları karşılamak üzere genel şartları Maliye Bakanlığı Devlet Sekreterliği tarafından belirlenen mesleki sorumluluk sigortası yaptırmaları zorunludur. sağlarlar.

Türkiye'de Gayrimenkul Değerlemesi Yasal Altyapıya Sahiptir

6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapan 5582 sayılı Kanun ile Türkiye'de gayrimenkul değerleme mesleği yasal bir altyapıya kavuşmuştur. Yukarıdaki kanun uyarınca 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22 nci maddesinin “r” bendi değiştirilmiş ve 2499 sayılı Kanuna geçici 10 uncu maddesi eklenmiştir. 2499 Sayılı Sermaye Piyasası Kanununun Geçici 10 uncu maddesi; “Türkiye Değerleme Uzmanları Derneği tüzüğü, 5582 sayılı Kanunun 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde yürürlüğe girer.

Bu üyelik başvuruları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından sonuçlandırılır. SPK, dernek tüzüğünün yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde dernek üyelerini ilk genel kurula davet eder. Türkiye'de yeni meslek yasal düzenleme ile güvence altına alınmış ve eksperlerin kurumsal bir yapıya kavuşturulması için sendika zorunluluğu getirilmiştir.